한국에서 송금해서 미국 부동산 구매 방법. 한국에서 미국 집사기

한국에서 부동산 처분/ 또는 현금으로 미국 유학중인 자녀의 렌트비를 내는 대신, 집을 구매하는 경우가 많습니다.  

 

외환관리법상 해외송금을 위해

1) 외국환은행에 취득전 신고

2)취득후 3개월 내에 해외 부동산 취득 보고를 해야합니다.

 

5월에 실시되는 세법상 종합소득세 신고기간에 해외 부동산 취득 및 투자운용 명세서를 제출하여

신고하면 됩니다.  임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부합니다.

 

만약 주거용 부동산이 아닌 임대수익을 위해 구입된 부동산의 경우, 현지인과 마찬가지로 연방 세금보고를 통해 납부를 해야합니다. 

 

세액은 소득구간에 따라 10%~ 37%를 누진적으로 납부합니다. 

 

세금보고를 위해서는 미국 국세청에 비거주자용 납세자 번호인 ITIN을 발급받아야 합니다. 그리고 W8-EIC라는 IRS form을 임대 관리인에게 제출해야 하는데 이 서류를 제출하지 않으면 임대 관련 세금으로 30%를 원천징수 하게됩니다. -> 원래 내야하는 세금보다 훨씬 많이 내야합니다. 

 

*W8-EIC는 현지에서의 경제활동이라는 것을 증명하는 서류

주 정부에도 같이 임대소득을 보고해야 합니다. 

그리고 한국 국세청에도 종합소득세 기간에 임대소득을 신고 납부하여야 합니다.

 

이때 미국에서 낸 세금은 세액공제가 됨으로 이중과세가 되지는 않습니다. 

국외주택은 종합부동산세나 재산세 과세 대상이 아닙니다.  

 

구입한 주택을 매도하였을때 발생하는 차액에 따른 수익에 대한 세금

 

1) 구입한지 1년 내 매도하는 경우 발생하는 단기 양도차익에 관한 소득세

: 일반 다른 소득과 합산하여 보고. 소득 구간에 따라 10%~37%를 누진적으로 세금이 매겨짐

 

세율	개인 단독 보고	부부 공동 보고
10%	Up to $9,950	Up to $19,900
12%	$9,951 to $40,525	$19,901 to $81,050
22%	$40,526 to $86,375	$81,051 to $172,750
24%	$86,376 to $164,925	$172,751 to $329,850
32%	$164,926 to $209,425	$329,851 to $418,850
35%	$209,426 to $523,600	$418,851 to $628,300
37%	$523,601 or more	$618,301 or more

 

 부부 공동 보고인 경우 8만불 까지는 12% 정도의 세금을 지불하게 됩니다. 

 

2) 1년 이상의 기간동안 소유한 후 매매하게 되면 발생하는 장기 양도 차익에 관한 소득세

:단기 양도소득 보다는 낮은 세율이 적용

 

세율	개인보고	부부 공동보고
0%	$0~$40,400	$0~$80,800
15%	$40,401~$445,850	$80,801~$501,600
20%	$445,851+	$501,601+

 

부부 공동 보고인 경우, 8만불 까지는 세금이 없음

50만불까지는 15%

 

한국과 비교했을때 아주 적은 세금이 적용됩니다. 그리고 미국에서 세금을 내는것 외에 한국에서 취해야 할 행동으로는

-한국에 있는 해당 외국환은행 등에 3개월내에 해외부동산 처분 보고를 해야합니다.

 

양도일이 속하는 달 말일부터 2개월내에 양도소득 예정신고를 납부해야합니다. 여기서 미국에서 납부한 세액은 세액공제를 받게됩니다.

 

미국에서 매매시 차액에 관련된 아주 좋은 법이 있습니다.

투자용 주택이 아닌 내가 거주하던 집에 관해서는  최근 5년내에 2년 이상을 거주하게 되면, 부부인 경우 50만불까지 세금 공제를 받습니다. 

예를들어, 50만불에 구입한 집을 2년 후에 90만불에 팔게되면 차액 관련 수입이 40만불 정도가 되는데 이 경우, 50만불 미만의 수입이 났기 때문에 차액에 관련된 수익에 관해서는 세금은 한푼도 낼 필요가 없게 됩니다. 

 

또한 투자용 부동산의 양도 차익을 연기하는 프로그램도 있습니다. 

 

예를들어, 50만불에 구입한 투자용 주택을 90만불에 팔았을 경우에 내야하는 세금을 지금 당장 내는것이 아니라 그 돈으로 다른 투자용 부동산을 구입하는 1031exchange 프로그램을 이용한다면 지금 당장 내야하는 세금을 나중으로 미룰 수 있습니다. 이렇게 되면 더 많은 현금을 이용해서 더 비싼 부동산을 구입할 수 있는 기회를 주고자 하는 국가정책입니다. 그런데 여기서 중요한 것은 세금이 없어지는게 아니라 나중으로 미뤄지는 것임을 명심해야 합니다.