[뉴저지 부동산] 수수료 최대 6%까지 챙기는 부동산 중개인, 독점금지법 조사

미국 주거용 주택 시장의 중심에 있는 수익성이 좋은 브로커 커미션 시스템은 법무부의 전례 없는 독점 금지 조사와 업계의 강력한 로비 그룹인 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)를 약화시킬 위험이 있는 두 건의 민간 집단소송에 직면해 있습니다.

 

이 문제에 정통한 소식통에 따르면, 연방 독점금지 집행관들은 수년간의 조사 끝에 자체 사건을 진행할지 여부를 결정할 준비가 되어 있다고 합니다. 법무부는 일반적으로 주택 판매자가 판매 금액의 5~6%를 대리인과 구매자의 대리인이 나누어 삭감하도록 하는 부동산 수수료 공유 시스템에 중점을 두고 있습니다.

이는 미국의 여러 목록 서비스에 대한 협회의 통제에 의해 유지되는 미국 고유의 구조입니다. 이는 특정 지역에서 판매 가능한 부동산을 집계하는 필수 도구입니다. NAR은 이 시스템을 사용하기 위해 판매자가 구매자 대표에게 보상을 제공하도록 요구하는데, 비평가들은 이것이 주택 가격을 부풀린다고 말합니다.

 

이러한 관행은 미주리 주에서 월요일부터 시작되는 소송을 포함하여 두 건의 독점 금지 집단 소송에서도 재판을 받게 될 것입니다. 이 사건으로 인해 최대 40억 달러의 손해 배상금이 발생할 수 있으며, 내년 초 일리노이주 재판에서 원고는 최대 400억 달러를 요구하고 있습니다.

미주리주 사건의 주요 원고 측 변호사인 마이클 케치마크는 인터뷰에서 커미션 공유 구조는 '공모'와 같다고 말했습니다. “책임을 지는 날이 다가오고 있다.”

 

법무부는 트럼프 행정부 하에서 주거용 부동산에 대한 조사를 시작했고, NAR은 사건 해결을 위해 가격 투명성 제고 등의 조치에 동의했습니다. 2021년 바이든 관계자는 그룹에 대해 향후 독점 금지 소송을 제기할 수 있는 능력을 원한다고 말하면서 해당 합의를 철회했지만, 1월 연방 판사는 법무부가 여전히 합의에 구속되어 있다고 말했습니다. 바이든 행정부가 독점 금지 조사를 전통적인 영역 밖으로 확대함에 따라 부서는 그 결정에 항소하고 있습니다.

법무부는 논평을 거부했다.

'지진적 변화'

 

각 시장에서 부풀려진 수수료를 근거로 두 건의 민사 소송에서 요구되는 손해배상은 아직 합의하지 않은 공동 피고인으로 등록된 부동산 협회와 주요 중개업체에 타격을 줄 것입니다. Re/Max와 Anywhere Real Estate Inc.는 각각 5,500만 달러와 8,350만 달러를 지불하고 더 이상 에이전트가 NAR에 속하도록 요구하지 않기로 합의했습니다.

그러나 업계 전체에 대한 더 큰 위협은 법무부가 수수료 공유 구조를 완전히 해체하기 위해 제기한 전국적인 사건일 것입니다. 업계 최악의 경우 연방 정부는 수수료 공유를 금지하고 판매자 대리인이 구매자 대리인에게 보상하는 것을 금지할 수도 있습니다.

Redfin Corp.의 CEO인 Glenn Kelman은 인터뷰에서 “미주리주와 일리노이주의 소송이 그렇게까지 진행되지는 않을 것으로 추측하지만 가능합니다.”라고 말했습니다. "우리는 그 수준에 도달하기 위해 DOJ의 조치가 필요하다고 생각하며 이는 엄청난 변화가 될 것입니다. 기본적으로 이 나라 부동산 중개인의 절반이 실업자가 될 것입니다."

 

온라인 부동산 회사 레드핀(Redfin)도 중개인 보상에 대한 오랜 우려를 이유로 이달 초 전국부동산중개인협회에서 탈퇴했다.

종종 주택 매물 가격에 반영되는 수수료율은 낮은 주택 공급과 치솟는 모기지 비용이 결합되어 40년 만에 가장 저렴하지 않은 주택 시장을 만들기 때문에 Biden 행정부의 매력적인 목표입니다. $407,100 주택(기존 주택 판매 중간 가격)의 경우 5.5% 수수료는 약 $22,390입니다.

세계 일부 지역에서는 각 판매에 대한 총 수수료가 상당히 낮습니다(호주 및 영국과 같은 국가에서는 약 2%).

법무부는 보스턴의 연방 판사에게 위원회 규칙에 도전하는 또 다른 독점금지 소송의 잠재적 합의 승인을 보류해 달라고 요청하는 최근 법원 제출에서 이 문제를 강조했습니다.

 

법무부는 "브로커 수수료를 증가시킬 수 있는 주거용 부동산 업계의 정책, 관행 및 규칙에 대해 우려하고 있다"며 이 문제에 대해 추가 검토를 위해 2개월의 연기를 요청했다고 밝혔습니다.

더 낮은 지불금

감시 단체인 미국 소비자 연맹(Consumer Federation of America)의 연구에 따르면 구매자와 판매자 중개인 수수료를 완전히 풀면 수수료가 연간 최대 300억 달러까지 낮아질 수 있다고 합니다. 주택 소유자 지망생이 중개업자에게 직접 비용을 지불해야 한다면 고용하기 전에 여러 곳을 둘러보거나(경쟁력 증가) 마감 시 서류 작업을 처리하기 위해 시간당 또는 정액 요금 서비스를 지불할 가능성이 높습니다.

CFA의 전 전무이사 스티브 브로벡은 인터뷰에서 "업계에서는 점점 더 요율이 풀리게 될 것이라는 사실을 받아들이고 있으며 이를 연기하려고 노력하고 있습니다"라고 말했습니다.

NAR은 기존 시스템이 특히 소수민족과 저소득층의 첫 주택 구입자에게 문을 열어준다고 말했습니다.

 

NAR의 대변인 맨틸 윌리엄스는 이메일 성명을 통해 "이번 사건은 구매자 대표성과 위험에 관한 것"이라고 말했다. 그는 주택 구입은 결과적인 결정이며 사람들이 “혼자서 살도록 강요받아서는 안 된다”고 말했습니다.

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NAR은 구매자 수수료 제안이 전통적인 2.5%일 필요는 없으며 최근에는 0달러일 수도 있다고 말했습니다. 그러나 판매자는 구매자의 대리인에 대한 지불금이 낮은 목록으로 인해 고객이 멀어질 수 있다는 우려로 인해 대부분의 거래에서 더 높은 비율이 지속됩니다. 이는 최근 연구에서 입증된 우려 사항입니다.

실제로, 민사 소송에서 회사의 합의를 설명하는 Re/Max 계열사에게 보낸 이메일에서 사장 겸 CEO인 Nick Bailey는 보상 제안에 관계없이 부동산을 보여줘야 하는 "직업적 의무"를 대리인에게 상기시켰습니다.

이러한 변화는 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 미래를 의심하게 만들 수도 있습니다. 이 그룹은 150만 명 이상의 에이전트로부터 연간 회비 150달러를 징수합니다. 작년에 미국 의회를 제치고 미국 로비에 가장 큰 지출을 한 그룹이 2022년에 8천만 달러 이상을 지출한 것으로 평가되는 순간입니다.

10년 넘게 NAR에서 일한 데이비드 그리어(David Greer)에 따르면 이러한 전례 없는 압력은 “실존적 위협”을 초래합니다. 그는 개혁의 여파로 구매자 에이전트가 업계를 떠나 회비를 함께 가져갈 것이라는 전망이 NAR을 "엄청나게 두렵게" 만들었다고 말했습니다.